Une garantie désigne la responsabilité à laquelle s’engage un fournisseur par le biais d’un contrat d’assurance ou d’une obligation légale, quant à la qualité de ses prestations ou de fournitures. Dans le monde du bâtiment, il en existe plusieurs sortes dont il convient de bien comprendre les tenants et aboutissants.

·  Les différentes garanties

·  Les travaux concernés par la garantie de parfait achèvement

·  Faire jouer la garantie de parfait achèvement

·  Faire jouer la garantie de bon fonctionnement

·  Les travaux concernés par la garantie décennale

·  Faire jouer la garantie décennale

·  La garantie de livraison à prix et délais convenus

·  Les autres garanties

Les différentes garanties

Des murs qui se fissurent, des infiltrations qui apparaissent peu de temps après les travaux... autant de malfaçons contre lesquelles vous, maître d'ouvrage, devez être garanti. Qu'il soit Constructeur de maisons individuelles, maître d'ouvrage ou entrepreneur, le prestataire effectuant les travaux doit souscrire une assurance garantissant ces risques. Garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale vous protègent dans le temps.

Dans un bâtiment neuf ou rénové, les défauts de construction et autres malfaçons n'apparaissent pas forcément tout de suite : la plupart des désordres importants se font jour durant les cinq premières années.
Aussi le législateur a-t-il instauré un système obligatoire de garanties.
Réglementées par les articles 1792-2, 1792-3, 1792-6 et 2270 du Code civil, ces garanties sont dues par le constructeur, le maître d'œuvre ou l'entrepreneur au maître d'ouvrage, c'est-à-dire vous.
Pour votre sécurité et votre tranquillité, n'entreprenez donc jamais de travaux sans que votre prestataire ne vous ait fourni son attestation de garantie décennale.
Les désordres et leurs limites
Les malfaçons retenues sont celles qui compromettent la solidité et l'étanchéité d'un édifice, ou le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné. Que ce soit en construction neuve ou en grosse rénovation. En effet, les tribunaux considèrent que les travaux de rénovation de grande ampleur sont couverts par la garantie : piscine, serre, installation de chauffage, travaux de ravalement dépassant le simple entretien, réfection de toiture, de dallage, de carrelage... Sont exclus des garanties les travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage.

Les garanties obligatoires pour le prestataire

·         la garantie de parfait achèvement : elle joue pendant un an. L'entrepreneur doit rétablir tous les désordres signalés lors de la réception des travaux ou survenant durant la première année ;

·         la garantie de bon fonctionnement (ou garantie biennale) : sont garantis durant deux ans les équipements non solidaires d'un autre ouvrage (portes, fenêtres, plafonds et revêtements) ;

·         la garantie décennale : elle couvre toute malfaçon qui apparaît dans les dix ans après la construction ou la rénovation, que ces malfaçons soient constatées par vous ou un acquéreur suivant.

Le point de départ des garanties se situe le lendemain du jour de réception des travaux.

L'assurance dommages-ouvrage, votre garantie

Lorsque vous faites construire ou rénover, vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage : c'est elle qui prend le relais pour faire jouer les garanties. Cette assurance vous simplifie la vie en cas de problème car les éventuels travaux de réparation sont couverts par un système de préfinancement avant même que ne soit recherchée la responsabilité du constructeur. La procédure est également plus rapide (l'indemnisation intervient dans des délais réglementaires) que lorsque vous vous lancez dans une procédure à l'encontre d'une entreprise qui refuse d'intervenir dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, de bon fonctionnement ou décennale.

Les travaux concernés par la garantie de parfait achèvement

L'entreprise de construction ou de rénovation a une obligation de résultat et doit garantir la qualité des travaux. Tout ce qui ne vous semble pas conforme au devis, ou tout vice apparu durant la première année après les travaux doit être réparé.

Les obligations de l'entrepreneur

Durant un an le constructeur ou l'entrepreneur sont tenus de réparer tous les désordres, quelles que soient leur nature et leur importance, dès lors qu'ils sont mentionnés à la réception ou durant l'année qui suit la construction ou la rénovation.
Les dommages imputables à l'usage normal ou au défaut d'entretien ne sont pas couverts par cette obligation de parfait achèvement.

Solution amiable

Le litige peut porter sur des travaux prévus au devis et non réalisés ou non conformes, ou encore sur des vices apparents. Si vous n'avez pas encore paraphé la réception des travaux, entendez-vous à l'amiable avec l'entrepreneur pour qu'il intervienne, afin que vous puissiez, ensuite, signer la réception. Lorsqu'une malfaçon apparaît après réception, avertissez-en l'entrepreneur qui doit réparer dans les plus brefs délais.

Si l'entreprise n'intervient pas spontanément ou refuse d'obtempérer, vous devez le mettre en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, de procéder aux réparations. Devant son silence ou son refus, c'est alors que vous faites jouer la garantie de parfait achèvement.

Faire jouer la garantie de parfait achèvement

Sans solution amiable, vous devez mettre en demeure l'entreprise incriminée de réparer ou d'achever les travaux couverts par la garantie de parfait achèvement. En cas de refus d'obtempérer, vous pouvez faire effectuer les travaux et en faire l'avance. Ou lancer une procédure rapide de référé. Vous avez un an pour agir.

Lorsque l'entreprise refuse d'intervenir dans le cadre de ses obligations de parfait achèvement, vous êtes en droit, durant un an, de faire procéder aux travaux concernés aux frais et aux risques de l'entreprise incriminée. Après avoir mis l'entreprise en demeure d'intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception.
Vous n'avez donc pas besoin de l'autorisation du juge, mais l'inconvénient majeur est bien sûr que vous devez avancer les frais de réparation (sauf si vous avez pris la précaution de prélever 5 % sur le solde à payer lors de la réception, justement pour couvrir ce risque). Autre inconvénient : l'entreprise en faute peut contester les frais que vous avez engagés.

La procédure de référé

Pour éviter d'avoir à avancer les frais de travaux, vous devez faire en sorte que l'entreprise soit obligée de payer une provision pour lesdits travaux ou qu'elle soit forcée de les effectuer. Pour cela, vous devez engager une procédure de référé auprès du Tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble durant l'année de garantie.

Les cas graves

Si les désordres mettent en péril la solidité de la construction ou s'il vous est impossible d'y vivre « en bon père de famille », la garantie de parfait achèvement peut être complétée par la garantie décennale. Cela, afin de pouvoir faire jouer votre assurance dommages-ouvrage qui prendra en charge le coût important des travaux.
Vous n'avez pas souscrit de garantie dommages-ouvrage ? Dans ce cas, vous devez traiter directement avec l'assureur de l'entreprise incriminée. Celui-ci nommera un expert qui déterminera les responsabilités. En principe, la solution est amiable, mais peut trouver aussi sa conclusion devant le Tribunal de grande instance.

Faire jouer la garantie de bon fonctionnement

Si vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage, dès le constat du défaut, vous devez faire une déclaration à votre assureur qui interviendra dans les délais réglementaires. Lorsque vous n'avez pas d'assurance dommages-ouvrage, c'est moins simple pour vous puisque vous devez régler le litige directement avec l'entreprise ou son assureur.

Tout dommage entrant dans le cadre de la garantie de bon fonctionnement doit être réparé. Vous avez deux ans pour agir et le délai court au lendemain de la réception des travaux.
Deux cas de figure peuvent se présenter : vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage avant le début des travaux, ou vous n'en n'avez pas.

La marche à suivre si vous avez une assurance dommages-ouvrage

Rappelons que l'assurance dommages-ouvrage est obligatoire si vous faites construire ou si vous rénovez le gros oeuvre.
Dès que les dégâts sont constatés, vous devez faire une déclaration à votre assureur. L'assureur procédera sans doute à une expertise avant de vous notifier (dans un délai de soixante jours) sa décision de mise en jeu des garanties prévues au contrat. S'ensuit l'indemnisation globale ou fractionnée selon les clauses du contrat.

La marche à suivre sans assurance dommages-ouvrage

Vous n'avez pas d'assurance dommages-ouvrage ? C'est alors à vous de régler le problème. Vous devez vous adresser directement à l'entreprise en cause ou à son assureur. Par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d'huissier, vous précisez et décrivez la défaillance de l'équipement. L'assureur peut procéder à une expertise. Aux résultats de l'expertise, le constructeur se doit alors de réparer ou de remplacer l'élément défectueux. En cas de litige, c'est le Tribunal de grande instance qui est compétent.

Les travaux concernés par la garantie décennale

Vous avez dix ans pour vous retourner contre l'entreprise ayant construit ou rénové votre habitation s'il y a vice caché ou non conformité. Sont garantis les dommages qui vous empêchent de jouir des lieux « en bon père de famille », c'est-à-dire en toute sécurité et tranquillité. Sont aussi couverts les défauts liés aux équipements faisant corps avec l'ouvrage.

Sont couverts par la garantie décennale

Durant dix ans, et quels que soient les propriétaires successifs, les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui rendent le logement impropre à sa destination sont couverts par la garantie décennale. Sont aussi garantis les équipements qui font corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert : infiltrations d'eau par la toiture, par la façade, rupture de canalisation encastrée dans un plancher, etc. Rappelons que, pour les équipements ne faisant pas corps avec l'ouvrage, la garantie n'est que biennale (c'est la garantie de bon fonctionnement).

Ne sont pas couverts par la garantie décennale

Tout défaut d'entretien ou de mauvais usage est de votre responsabilité : vous devez par exemple entretenir régulièrement les chéneaux et gouttières, les ouvrages extérieurs en bois, vidanger la fosse septique ou ne pas calfeutrer les dispositifs de ventilation.

Faire jouer la garantie décennale

Si vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage, c'est votre assureur qui se charge de l'indemnisation ; sans assurance dommages-ouvrage vous devez vous-même vous retourner contre l'entreprise ou son assureur. Cette garantie joue pendant dix ans, à compter du lendemain de la réception des travaux.

Tout dommage entrant dans le cadre de la garantie décennale doit être réparé. Vous pouvez agir pendant dix ans et le délai court au lendemain de la réception des travaux.
Deux cas de figure peuvent se présenter : vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage avant le début des travaux, ou vous n'en n'avez pas.

La marche à suivre si vous avez une assurance dommages-ouvrage

Rappelons que l'assurance dommages-ouvrage est obligatoire si vous faites construire, ou si vous rénovez du gros oeuvre.
Dès le constat des dégâts, vous devez faire une déclaration à votre assureur. L'assureur procédera sans doute à une expertise avant de vous notifier (dans un délai de soixante jours) sa décision de mise en jeu des garanties prévues au contrat. S'ensuit l'indemnisation globale ou fractionnée selon les clauses du contrat.

La marche à suivre sans assurance dommages-ouvrage

Vous n'avez pas d'assurance dommages-ouvrage ? C'est alors à vous de régler le problème. Vous devez vous adresser directement à l'entreprise en cause ou à son assureur. Par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d'huissier, vous précisez et décrivez la défaillance. L'assureur peut procéder à une expertise. Aux résultats de l'expertise, le constructeur se doit alors de réparer ou de remplacer l'élément défectueux. En cas de litige, c'est le Tribunal de grande instance qui est compétent.

La garantie de livraison à prix et délais convenus

Cette garantie est aussi appelée "Garantie d'achèvement" .
C'est une des dispositions principales de la loi votée en décembre 1990 renforçant la protection de l'acquéreur et qui est obligatoire pour tous les Constructeurs de maisons individuelles depuis décembre 1991.

Vous devez exiger dans votre Contrat de construction de maisons individuelles (CCMI), au plus tard à l'ouverture du chantier, l'attestation de garantie de livraison à prix et délais convenus. Cette garantie doit être nominative et émaner du garant lui-même sous forme d'un document original.
Cette garantie est une sécurité absolue pour vous et vous apporte la certitude que votre maison sera construite dans les meilleures conditions.

Qui ?

Innovation majeure de la loi de 1990, cette garantie est obligatoire pour toutes les entreprises, quelles que soient leurs appellations (constructeurs, entrepreneurs, maîtres d'oeuvre, artisans...) qui se chargent de la construction et agissent comme un constructeur.
Les constructeurs adhérents de l'UNCMI l'appliquent quant à eux depuis déjà juin 1988.

Quoi ?

Le fait de posséder cette garantie signifie qu'un établissement financier, une banque, par exemple, ou une compagnie d'assurance spécialement agréés à cet effet, se porte garant de votre constructeur et s'engage pour lui auprès de vous quoi qu'il advienne.

Comment ?

La garantie de livraison peut intervenir en votre faveur dans plusieurs cas :

·         Pour garantir le prix convenu: votre maison sera terminée par votre Constructeur de maisons individuelles au prix convenu dans le contrat initial. En cas de dépassement du prix, le garant peut laisser à votre charge une franchise d'un montant maximum de 5 % du prix de la maison.

·         Pour garantir l'achèvement: en cas de défaillance du Constructeur, dépôt de bilan par exemple, l'organisme garant s'occupe de la poursuite des travaux au même prix et dans les mêmes délais. Quoi qu'il arrive vous êtes protégés contre tous les risques liés à la défaillance de votre Constructeur.

·         Pour garantir le respect du délai : en cas de défaillance du constructeur dans le respect des délais de livraison, l'organisme prend en charge les pénalités lorsque le retard excède 30 jours.

Les autres garanties

Les Constructeurs de maisons individuelles, en plus de la garantie de livraison à prix et délais apportent bien sûr également les garanties suivantes:

La garantie de parfait achèvement

Si des désordres se révèlent dans la première année qui suit la réception, le Constructeur s'engage à prendre en charge les travaux nécessaires.

La garantie de bon fonctionnement

Cette garantie couvre pendant deux ans toutes les malfaçons éventuelles qui peuvent affecter les éléments d'équipement dissociables de la construction: installation de robinetterie, chauffage, portes intérieures, etc.

La garantie décennale

Le constructeur est responsable pendant 10 ans à compter de la réception de votre maison des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination et de toute malfaçon d'un élément d'équipement lié au gros œuvre.

L'assurance dommages ouvrage

Vous devez obligatoirement contracter cette assurance avant l'ouverture de votre chantier. Elle vous assure pendant dix ans pour les désordres portant atteinte aux éléments fondamentaux de la construction. Par cette assurance, vous obtiendrez la prise en charge du paiement des travaux de réparation des dommages avant même que ne soit déterminé à qui (entreprise ou Constructeur) revient la responsabilité des désordres constatés.
En cas de revente de votre maison dans les dix ans qui suivent la réception, vous devrez justifier auprès de l'acquéreur que vous avez souscrit l'assurance dommages-ouvrage.

Source : www.batirenover.com